Новинки и неожиданности рынка киевской недвижимости: эксперт Юрий Мавродиев подводит итоги 2018 года

Рекордный рост объема строительства, бегство средств с банковских депозитов на рынок недвижимости, стремительное сокращение доли жилья класса «эконом», обостряющийся дефицит «однушек» и плавное повышение цен. Таковы основные тренды уходящего года — перечислил Юрий Мавродиев, эксперт в сфере строительно-девелоперской деятельности, экс-руководитель строительной компании «Алекса Групп».

Уходящий 2018 год стал рекордно успешным для столичных застройщиков. Этот год рынок встретил примерно тремя сотнями жилых объектов, находящихся на различных стадиях готовности. Средний объем предложения за год вырос по сравнению с 2017 годом на 13,4%. Таким образом, рынок оказался довольно насыщен предложением — это сдерживало застройщиков от повышения цен, чтобы сохранить конкурентоспособность. В свою очередь покупатели имели довольно широкий выбор из множества объектов и получили возможность сопоставлять не только цены, но и качество материалов и возведения жилья, транспортную доступность, месторасположение, планировки, наличие опций комфорта и развитие инфраструктуры самих жилых комплексов.

Можно сказать, что конкуренция за деньги покупателя и инвестора сдвинула рынок в сторону качественного улучшения первичного жилья без заметного повышения цен — их динамика отражает лишь коррекцию стоимости строительно-монтажных работ и повышение стоимости материалов. Новые регуляторные правила в сфере строительства и девелопмента лишь ускорили процесс качественного роста рынка.

Новые строительные нормы изменили привычные стандарты максимальной застройки участков, ужесточили правила выделения земли под возведение жилых комплексов. Как следствие, с рынка стал уходить класс жилья «эконом» — его теснит комфорт-класс, предполагающий более высокое качество материалов и строительства, более высокие архитектурные стандарты, а также требования к энергоэффективности и автономности нового жилья от ветхих городских коммуникаций, и даже больший набор опций комфорта на территории самих ЖК.

За год доля жилья эконом-класса сократилась с 26% до 18%. Эту высвобождающуюся нишу стремительно заполняет жилье класса «комфорт». Это привело к некоторому повышению средних цен на рынке. Оно вызвано корректировками доли предложения по классности.

Наиболее заметный рост в сегменте однокомнатных квартир. Они всегда были наиболее ликвидными как с точки зрения выбора для собственного проживания, так и в качестве объекта для инвестирования денег.

Дефицит «эконом-сегмента» застройщики активно восполняли ростом выставляемых на продажу квартир «комфорт-класса». Но сужающееся предложение вместе с повышением классности привели к тому, что статистически именно цена «однушек» оказалась наиболее динамичной среди других квартир. А изменение стоимости однокомнатной квартиры от начального этапа строительства до момента введения в эксплуатацию составило 19%. Это заметно привлекательнее доходности банковских вкладов и заметно надежнее, чем доверять деньги финансовым учреждениям — многие обладатели капиталов и инвестиционных средств еще не оправились от шока периода банкопада. Смехотворные проценты по банковским депозитам не способны ни принести дохода, ни покрыть риски, а лишь немного «отрабатывают» инфляцию — этот вид сбережений утратил статус «тихой гавани».

Высокий спрос на недвижимость в качестве инвестиционного актива подогревают также довольно часто разгорающиеся валютные кризисы, обусловленные политической турбулентностью в стране. А если учесть приближающиеся выборы — дважды за один лишь 2019 год — спокойнее не станет.

Возможно, совокупность этих факторов стала причиной раннего пробуждения рынка недвижимости от летней спячки в уходящем году. В августе уровень интереса к новостройкам показал аномальный рост — 10% к значениям июня и 19% относительно спокойного июля. Легкий ажиотаж среди покупателей и инвесторов позволил застройщикам единоразово взвинтить цены на 3% в наиболее ликвидном сегменте — введенные в эксплуатацию однушки 35-55 квадратов.

Это и был последний шанс застройщиков использовать ситуацию в свою пользу на высококонкурентном рынке. Уже в сентябре-октябре прирост стоимости «квадрата» не вышел за привычные 1%. А в некоторых районах и сегментах наблюдалось даже снижение цен. Таким образом, в «высокий осенний сезон» рынок недвижимости вошел в полном ценовом штиле.

Позже внимание покупателей от недвижимости отвлекло введение временного военного положения — частота поисковых запросов в Google по теме покупки и инвестирования в недвижимость резко упала, и даже грянувшая краткосрочная девальвация гривны не оказала заметного оживления на рынок недвижимости. Это заставило застройщиков уже к новогодним праздникам разрабатывать и предлагать программы бонусов и скидок, чтобы привлечь внимание покупателей и инвесторов к своим объектам. Тем, кто планирует в ближайшее время покупку квартиры, можно посоветовать обратить внимание на эти акции, потому что дешевле жилье точно не будет.

«Делать прогнозы на весь 2019 год невозможно — рынок очень динамичен, находится в постоянном развитии. Однако, наметившиеся на конец 2018 года тенденции, позволяют с максимальным уровнем вероятности говорить о продолжении стабильного развития киевского сегмента недвижимости в первом квартале нового года. Застройщики не подвергнут свои бизнес-планы существенной корректировке. Цены будут расти умеренно — чтобы не отпугнуть спрос. В остальном, рынок будет чутко реагировать на изменение макроэкономических показателей в стране», — сказал Юрий Мавродиев, эксперт по строительству и девелопменту, экс-руководитель строительной компании «Алекса Групп».